追踪：急降8亿元！成都300亩“巨无霸”项目再次上架

2025-02-28

2025年2月，氢地产披露天湖·豪布斯卡项目土地等资产拟约28亿元拍卖，涉及新都斑竹园约300亩商业用地，引发市场关注及讨论。

当时，部分市场声音认为，该资产价格较高，一拍或有流拍可能，并关注到区域发展、产业变革之下的项目盘活与挑战。

日前，该资产的一拍已经结束，显示为“流拍”，无人报名，无人出价。

最新消息则显示，该资产如今已进入二拍环节——据阿里资产平台，成都天湖投资有限公司（以下简称天湖投资）名下国有土地使用权、建筑物、构筑物及其附属设施的拍卖进入二拍。

◎ 项目历史资料图，据透明房产网

二拍降价幅度约30%！

难题：如何破解接盘抗性

据悉，项目起拍价约19.58亿元，资产报价已经从一拍的约28亿元，急降为二拍约19.58亿元，降价逾8亿元，降价幅度约30%！

对此，资深业内人士认为，该宗资产面积约300亩，主要为商业用地，需要新的投资方具备资金与运营等实力。

从宅地变现的角度来看，部分企业或更加看重回笼更快、风险更低、体量更小的主城住宅用地，在一定程度上降低了该宗资产的潜在买家和吸引力。

从资产收益的角度来看，大体量商业项目的销售、回款周期相对更长，且有一定的不确定性，更需要前期极大的投资与用心运营。

因此，资金成本的高低极为重要，对于有自持资金、有低成本融资能力的新投资方而言，前期减少总投入+低成本资金+后期高溢价，才能形成项目想象空间。

◎ 项目历史资料图，据透明房产网

第一是减少总投入，资深业内人士分析，在商业存量较大及价值走低的今天，该资产是否还有一定的降价空间，或者说，到底降到多少才有吸引力，需要深入思考。

第二是低成本资金，如今，房企融资通道虽然打开，但融资成本或相对较高，之前某优质房企甚至以8.45%的年利率获得美元债，以归还旧债，显示出房企的无奈。

在这种背景下，仅从资金成本而言，该宗资产或较为适合两类企业：私营企业、区域国有企业等。

那么，众所周知，在成都土地市场，私营企业较为热衷的是涉宅土地等资产，约300亩的“巨无霸”商业或不符合其开发履历，部分私营企业并无大型商业的运营经验。

而区域国有企业等，虽然同样收缩了融资规模，但因有国企背景，可以通过银行贷款、公司信用债等渠道获得项目开发资金，且成本相对更低。

第三是后期高溢价。

先说阻力。首先是商业资产要做到后期高溢价的难度很高，即使强大如成都某区域TOP级房企，住宅无敌，在商业角度也还有很多提升空间。在很多项目，商业仍是提升住宅价值的工具。

其次是区域角度，核心地带的商业或有溢价前景，而本资产位于新都斑竹园，且项目拿地时间在十余年之前，区域、市场、产业情况均发生诸多变化，如何摸准最新的区域发展脉搏，找准市场需求，是项目能够走下去的关键。

至于说高溢价，或许更多将体现在区域进化角度，如当地国资为了提升城市界面、提升区域价值、提升周边土地价值等，而这种高溢价有更多的城市、公益、间接性质，非直接资产收益。

即便如此，部分国资的短板也很明显，在项目打造、商业运营等方面的专业性相对较低，其诸多土地的后续开发，仍寄希望于专业房企。

而基于以上种种，即使对于资金成本较低的私营企业、具有城市发展担当的区域国有企业而言，成功操盘这种级别的商业，也是难题。

◎ 项目历史资料图，据透明房产网

涉及约300亩商业资产
与国际商贸城隔街而望

具体土地资产方面，据氢地产此前披露，天湖投资的核心资产为相关土地，该地块在多年前被打造为天湖·豪布斯卡，后因开发主体资金链断裂而停工。

这宗土地使用权面积约296.89亩，位于新都斑竹园，与国际商贸城隔街而望，土地用途为其他商服用地。

◎ 项目历史资料图，据透明房产网

结合天湖投资的拿地情况来看，天湖投资在2012年7月拿下三宗土地，土地面积与本次拟拍卖土地面积相当。

项目方面，此前消息显示，天湖·豪布斯卡一期打造B、C、D三区。

其中，B区为天湖国际鞋城，主要模式为从仓储物流到运营管理再到批发销售。

◎ 项目历史资料图，据透明房产网

C区为天湖国际服装城，按规划将布局游乐区、电影院。

D区为天湖国际箱包针纺城，汇集皮具箱包、家纺、针织品、医疗养生等综合类业态。

透明房产网则显示，2014年11月，该项目取得B区第2号楼共2780户商业产品的预售证，备案名为西部（医药）贸易中心。